浅析土地估价师的行业自律、诚信建设和职业化素养

发布日期:2013-06-14 16:37 浏览次数: 字体:【  

安徽山鹰企业管理咨询有限公司  王唤明

为了规范行业行为,协调同行利益关系,维护行业间的公平竞争和正当利益,促进行业发展,行业间的自我约束。行业自律包括二个方面,一方面是行业内对国家法律,法规政策的遵守和贯彻,另一方面是行业内的行规行约制约自己的行为。而每一方面都包含对行业内成员的监督和保护的机能。

         一、土地估价行业自律的基本内容

         1.土地评估行业行政主管部门

要依据国务院批准的“三定”规定的职能,以及国家有关加强评估中介服务管理的要求,认真履行职责,切实改进和加强土地评估中介服务的行政管理。认真做好制定土地评估行业管理的规章制度,监督土地评估机构和从业人员的执业情况,指导和监督土地评估行业协会等工作。

2.行业协会

        要切实改进对土地评估机构及执业人员自律性管理,拟定并组织实施土地评估执业准则和职业道德准则,加强各项自律性管理制度的建设,组织开展对土地评估机构和执业人员执考试质量的监督检查,大力推动评估行业诚信建设,建立完善有效的行业自律性管理约束机制,对违反土地评估执业准则和职业道德准则的机构和人员进行处罚。

         3.各类评估机构及评估执业人员

各类评估机构及评估执业人员,要认真执行国家有关法律法规和各项规章制度,依法从事评估业务。严格遵守评估执业准则和各项行业自律性管理制度,诚信执业,客观、公正地提供评估中介服务。

         在《安徽省土地评估行业执业自律准则》中,从基本准则、执业准则(标准、程序)、回避与禁止行为等方面对执业自律准则做了要求和规范,其实,对于行业自律,坚持职业操守和重视估价技术是基础,对于职业操守,主要要做到估价师执业的独立性,估价机构创造安全宽松环境,机构的责任意识和风险意识(责任滞后);对于估价技术,关键是要有正确的方法选择,提供估价报告的质量和履行电子备案制度。

二、   诚信建设主要内容

         诚信是土地估价行业赖以生存的基础,是提供良好市场服务的前提和行业发展壮大的保障,建立行业诚信体系,是当前土地估价行业建设的迫切任务。要切实落实行业自律守则,规范行业职业道德。要通过继续教育培训、研讨会等多种方式,提高执业质量和技术水平,通过“土地估价机构和人员执业信息公示系统”,向社会披露土地评估机构、土地估价师的基本信息和执业情况,为政府、企业和社会提供客观、真实的信息,提升土地估价行业的社会信用度。要大力宣传优秀的机构和执业人员,对违规的机构和人员及时曝光,通过市场选择,优胜劣汰。要开展对土地评估中介机构及相关执业人员执业质量的全面检查,重点检查脱钩改制情况、执业资质和执业质量,全面整顿规范土地评估行业,通过不断努力,建立起以执业技术为基础、职业道德为支撑、社会监督为保障的诚信体系。

(一)估价行业诚信缺失的成因

         1.受体制性问题的约束和影响,评估市场不规范、不健全,估价行业缺乏诚信动力。诚信是市场经济的内在原则要求,评估机构、估价师作为评估市场的主体理应按照市场经济原则从事评估业务;同样,市场经济内在原则以及市场化程度决定评估机构的评估经营活动。但是,缘于评估市场发育不良,目前的估价业务来源绝大部分出于政府的管理需要,该类评估,有的专家学者称之为程序性评估,其直接表现就是政府(比如房地产管理部门)要政绩、企业(比如银行)要业绩,估价人员要维持生计的经济利益。在这种市场供求关系下,估价师诚信供给的动力从何而来?显然,估价机构、估价师缺乏诚信动力。只有当估价业务是来源于本来意义的市场,形成“市场性评估”基础状态下,诚信供给的动力才不再缺乏。

          2.行业监管不到位,管理技术手段不高,缺乏足够的诚信压力。诚信压力取决于失信被揭露或被发现后将要付出的代价,失信代价低诚信就不会高。当前,无论是业务行政主管部门还是行业协会,在管理和自律过程中皆缺少行之有效的、可操作性强的管理规范和自律规则,特别是市场准人和退出机制等方面,制度不健全、不完善,无法可依、无章可循。此外,对评估市场容量的研究太少,出现市场供求失衡时,调控能力差,总希望在市场经济成熟度不那么高的执业环境中,依赖纯市场手段实现优胜劣汰(不妨称之为估价行业监管过程中出现了"过于自信过失")。还有失信风险低,受损失当事人起诉成本高或根本不值得为公家甚至为国家的利益去诉诸法律。

        3.估价行业执业大环境不尽如人意,导致诚信力不从心。2004,广东省曾发生一起债权债务纠纷诉讼案件代理律师投诉评估机构的事例。某土地评估机构接受某中级人民法院的评估委托,待估宗地现状为毛地,法院委托评估目的为判决裁定依据之需,法院同时要求评估机构在某些假设条件下评估该宗地价格。评估机构依照委托合同出具了评估报告。法院最终以该评估结果作为司法审判的依据采用。毋庸多说,结果严重损害诉讼当事人其中一方的合法权益。

        4.估价从业人员诚信心理扭曲。估价行业的诚信,本来不仅要求估价从业人员自已讲诚信,而且要通过专业服务来判断相关当事人是否诚信;问题是由于自身的不诚信或诚信缺失的大前提下,怀疑、推定他人的不诚信,最终导致无法客观、真实地评价别人的诚信。再加上重“关系”、讲“人情”,从业心理中就出现了冒风险可获得眼前利益和讲诚信换来长远发展的选择上,更多地选择了前者。

5.职业道德缺乏,道德修养不高。诚信是指内诚于心,外信于人。""是道德主体内在的一种品质和信念:""则是道德主体在社会生活中与他人或社会整体交往时所表现出来的具体行为及价值取向,往往表现为讲信义,守信用,重承诺。诚信作为一个伦理道德范畴,最基本的核心就是诚实守信。但估价行业职业道德存在的问题始终比较突出,主要表现在一些从业人员缺乏道德责任感,藐视市场规则,不尊重竞争对手,正如有些同志总结的:"不是按牌理出牌,而是想怎么出牌就怎么出牌",对评估秩序的维护缺少最起码的责任意识。

(二)估价行业诚信建设的途径

1.借鉴国外同行经验并结合中国国情,建立自己的行业诚信评估体系。应有以下几个部分构成:

(1)制定估价师执业规范、道德规范实施细则。由这些规范细则指明估价师的从业标准,由这些标准构成社会对估价师诚信度的基本判断。这些规范细则应由中国土地估价师协会组织高校和研究单位制定方案。

(2)建立诚信级别评价系统。借鉴金融业、注册会计师、律师行业信用等级评审办法,所有评估机构不论大小、估价师不分年资高低,均按执业规范、道德规范为标准进行诚信级别的评审,并定期向社会公布。

(3)建立估价诚信记录。结合诚信等级的评审,对所有估价机构和执业估价师建立不可更改的诚信记录,通过从无到有、由少至多的积累,诚信记录将成为诚信等级的评定基础,奖罚褒贬均依以为据。

        2.构建技术壁垒,制定评估收费价格指引,有效遏制低价恶性竞争。估价师协会应组织力量通过研究确定评估成果的高质量要求,加大对估价报告检查、监督力度,发挥行业专家委员会的作用,构建技术壁垒,迫使估价机构只有聘请高水平的土地估价人员,提高服务的技术含量,才能立足和发展。同时,结合地区实际,编制不同评估类型、不同评估技术要求的收费目录,估价机构不得随意压低收费,有效遏制恶性竞争。

        3.建立签字估价师服务质量跟踪反馈制度。通过采用服务质量监督等方式,把估价师的执业诚信情况置于有关当事人的监督之下。签定委托评估合同时发给有关当事人,严格实行一案()一卡制,委托评估结束时,由评估机构统一收回,并附卷归档,这对委托当事人和签字估价师都是一种诚信的考量。

        4.行业协会要发挥对评估机构内部组织结构由有限责任制向合伙制转化的导向作用。在注册、资信评级等方面给予鼓励、扶持,建议今后逐步走向取消机构注册,强调估价师个人注册制,抬高估价师个人执业风险,全面引入估价师的执业保险制度。

        5.协会应充分发挥行业优势,扶持有条件、有优势、重质量、讲诚信的机构做强做大,推动评估机构的名牌工程建设。同时,评估机构、估价师和行业协会要注重横向部门之间的协调,加大行业宣传力度,发出行业自身的专业声音,树立权威,提高地位。

        6.努力提高土地估价师整体素质,大力培育诚信文化。良知是制度约束的基础,在构建估价师诚信体系时,必须坚持"两手抓",在建立制度规范的同时,还应把思想教育作为重要环节,加大估价师诚信教育的力度。诚信毕竟属于道德范畴,道德必然靠人们的内心信念和习惯势力来维系。再好的规范也要靠具有诚信意识的绝大多数估价师来自觉遵守。同时要从根本上提高估价师素质,必须依托专业学习和培训,建立稳定的估价师继续教育和培训制度,配套建立土地估价师定期考核和淘汰制度,改革土地估价师考试制度。经考试取得资格的土地估价师上岗前应专门接受高质量的岗前综合培训,合格后,才可申请执业注册。

        三、职业化素养

        职业化就是一种工作状态的标准化、规范化、制度化,即在合适的时间、合适的地点,用合适的方式,说合适的话,做合适的事。使员工在知识、技能、观念、思维、态度、心理上符合职业规范和标准。具体讲包括:职业化包含职业化素养、职业化行为规范和职业化技能三个部分内容。对于土地估价师的职业化素养,正如中国土地估价师执业行为准则中谈到的,在公平竞争行为方面,要做到诚信为本、品牌优先、和谐互助、敢言正道;在公正执业行为方面,要做到洁身自律、格尽职守、科学客观、贵在自知;在应对冲突行为方面,要注意查证、克制私利、保持中立、管理冲突;在业务承接行为,要资格合法、能力胜任、执业独立、风险可控;在估价作业行为方面,要做到遵守规程、保证真实、言之有据、敢于创新;在底稿归档行为方面,要做到底稿完整、分类清楚、使用规范、长期保存;在信息管理行为方面,要做到来源可靠、审核尽职、利用充分、保守秘密。