谈谈提高土地估价报告质量的几点认识

发布日期:2012-10-12 15:31 浏览次数: 字体:【  

谈谈提高土地估价报告质量的几点认识

        --结合安徽省2012年土地估价机构年检报告评审

黄有贵  王富荷

随着中介服务行业的发展和市场化进程的深入,社会公众对评估行业的要求越来越高,监督越来越严,估价报告的质量越来越备受关注。为了全面了解安徽省土地估价报告质量水平,做好风险控制管理,提高土地估价机构的执业水平,受省国土资源厅土地利用处委托,安徽省土地估价师协会组织相关专家对2012年度年检报告进行了评审。通过本次评审,发现报告中存在一些不容忽视的问题,在日趋激烈的土地评估市场中确让人深思。

不断提升土地估价机构的报告质量是值得每个土地估价机构执业人员共同关注的话题。在此笔者依据本次土地估价报告评审工作,对提高估价报告质量谈几点认识,供参考。

一、年检报告中存在不容忽视的问题

(一)报告质量方面

1、报告要件不足,格式不符合规程要求

要件不足主要体现在:无技术报告、无附件或估价结果一览表、缺少具体项目等,不符合规程格式的要求。另外估价报告及技术报告混淆,更有甚者,按照房地产估价报告格式。

2、项目关键要点缺失或存在错误

报告中各项目描述缺少关键点或关键点错误,与估价对象情况不符,将影响报告使用者对该项目的理解与判断。

3技术路线不适合估价对象

方法的选择缺乏整体思路,造成技术路线严重错误,使得估价方法不适合估价对象、估价目的等情况;甚至只选用了一种估价方法,不符合规程要求。

4、方法运用中存在的问题

包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误,虚构、编造估价基本数据、重要参数等;结果确定存在主观臆断,无权重取值依据和合理的定性定量分析。

5、前后不一致、报告书写错误

报告语言表达上下逻辑关系不讲究,存在前后矛盾,特别是估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致,包括估价结果一览表、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致,估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致,估价对象描述、因素描述与后面测算过程中因素相矛盾等情况。另外,表格跨页、字体字号不符合规程要求、文字错误、严重笔误等时有发生。

(二)机构管理方面

报告质量问题的出现并不是偶然,存在诸多原因,但归根结底是估价机构对报告质量不重视。从报告质量上更能体现出一些更深层次问题,具体如下:

1、机构无质量管理制度,缺乏审核机制,从报告缺少技术报告、附件等就可以看出,究其原因是公司负责人不重视。

2、非土地估价师做报告,由于对报告不理解,只能机械的套用模式报告,无法做到具体问题具体分析。

3、基础资料严重缺失,无规范工作程序和技术数据库,报告内容东拼西凑、文不对题。

4、市场竞争激烈,重视报告数量而非质量,形成恶性竞争。

5、竞争压力大,盲目追求速度和结果,不重视过程和程序,甚至无现场勘查环节。

二、提高报告质量的建议

(一)树立正确的思想观念,从主观意识上保证质量

土地估价报告是估价机构提供给委托方的最终产品,其质量的高低体现了机构的综合服务能力。

如果报告质量低劣,不符合规程要求,无法体现行业的专业鉴证性和价值,不能为委托方及相关行业提供优质的服务,将直接导致估价服务收费低,促使机构为减少估价成本而降低服务质量,从而形成“恶性循环”,必将影响行业的健康发展,最终行业就会失去社会公信力。可见,土地估价报告质量对行业发展的意义不容小觑。

估价机构必须要树立质量效益理念,特别是机构负责人,要从根本上认识质量是企业的生命线。只有估价人员转变观念,运用专业技术和优势,主动提高报告质量,为委托方提供优质的服务,才不会给委托方造成“评估很随意”的感觉。才能扩大业务量和增加收入;才能在竞争中取得话语权;才能提高估价机构的声誉和社会影响力。这样,估价行业才能树立良好形象,才能提升社会公信力并最终得到可持续的发展。

(二)建立各项规章制度,从制度上来保证质量

报告是估价机构的“产品”,规章制度是估价机构内部的法律。 有了规范的、操作性强的“法律”的约束和保证,并严格遵守,报告质量就一定能提高。

1、建立报告审核制度

报告质量的提高需要有严格的报告审核程序,一般实行“三审”制,即:估价人员或项目组自审,项目组负责人初审,技术负责人终审,最终报机构负责人通过。只有经过层层审核,才能不断发现问题、解决问题,才能最终出具优质的报告。

要想做到层层把关,估价机构要设立专门的技术负责人,全面负责估价项目的技术指导和质量控制;具体项目组建项目组,设置项目负责人,负责该项目的技术指导和质量控制。公司出具的报告无论大小,严格按照报告审核流程,通过三级“审核”才能最终定稿,出具正式的估价报告。

本次对年审估价报告进行评审时,个别机构没有上报估价技术报告或附件、估价技术思路错误,根本原因就是报告没有经过审核。

2、建立报告质量与收入相挂钩的奖惩制度

本着公开、公平、公正的原则,在做到责任到人、奖惩分明前提下,可以制定报告质量奖惩制度。依据估价报告质量情况,确定员工的工资、奖金及其他福利待遇。一是奖优,对报告质量长期保持较高水平的估价人员及相关人员予以奖励;二是罚劣,对报告出现严重的、原则性错误的当事人及其他相关责任人进行处罚。这一制度的实行,将大大提高估价人员对报告质量的重视程度,调动员工的积极性和创造性,提高工作效率,同时增强估价人员的忧患意识。

3、制定规范的工作流程制度

合理的工作流程能提高工作效率,防范风险的发生,估价机构可依据评估项目的一般程序就报告承接、现场勘查、报告出具、档案管理等方面建立规范的工作流程。

1)报告承接:根据公司的资质和能力进行项目选择,做到有所为和有所不为。不一味的为了业务而去迎合委托方对价格过高、过低等不合理要求。同时合理安排专业人员承担项目,并将委托书、合同、资料清单等前期准备工作做好。

2)现场勘查:现场勘查对估价报告来说是前提,可以掌握第一手的资料,感受估价对象现场的氛围,填写统一的现场勘查表格,拍摄照片,收集估价对象周围的相关资料,为内业操作提供基础资料。

3)报告出具:按照公司统一格式、编号、封皮封底、装订方式等出具估价报告,展现机构的专业形象。

4)档案管理:每份报告出具以后,将报告和附件的原件按照一定的规律统一存档。一方面便于以后的查询和主管部门的检查;另外一方面防止客户资料的泄漏的风险。

此外,公司还可建立了包括估价师专业能力评估、售后服务评估在内的制度,既能有效地规避了执业风险,又能确保估价结果的客观公正。

(三)提高技术水平,从技术上保证质量

目前,估价行业发展迅速,估价类型纷繁复杂,估价人员必须要苦练内功,提高执业水平和综合素质,才能适应行业的发展。

1、评估人员应主动学习新的估价知识及相关知识,多了解相关法律法规和市场情况,提高自身专业水平,以便能更好的胜任工作。

2、总结日常工作中存在的问题,做好内部交流。对实际工作中存在的问题集中讨论解决,一些疑难问题应形成文字记录,在内部交流会或其他公开场合上进行交流。同时不定期对机构报告随机自检,使问题在内部解决消化。

3、订阅中估协或地方协会编写的优秀报告汇编,取长补短,掌握最新的估价理论和估价方法,学习土地估价的研究成果。

4、安排估价人员参加同行的学术交流活动和继续教育培训,会后组织交流心得体会和学习同行的经验做法。

5、留住人才,增强核心竞争力。人员不稳定是造成报告质量低下重要因素,估价人员对公司没有归属感,不能从主观上认真工作和重视报告质量。所以机构要留住人才,特别是经验丰富的估价人员,建立稳定的团队来保障估价报告质量。

(四)资料积累,从行动上保证质量

不积跬步,无以至千里;不积小流,无以成江海,功夫要用在平时,否则,难免存在问题。平时要注重收集整理国家、省、地方的宏观经济政策、相关产业政策、土地政策、房价和地价资料、评估技术资料等,日积月累以形成技术资料库。

在技术资料库的基础上,为了能够客观合理的确定评估结果,需要建立了土地价格数据库,实行土地价格的动态监测,对不同地区、不同类型土地成交案例进行登记,录入价格数据库,并根据交易情况进行实时更新,为项目提供价格信息和交易案例。

另外估价机构可以根据自身特点和需要,搭建科学实用适时更新并能便捷利用的技术支持平台,主要包括:估价相关法律法规、政策、标准规范和指导意见的实务操作指导;各种估价依据、数据和参数选用的实务操作指导;不同估价方法应用范围、技术路线思路;不同估价目的、不同估价对象类型的土地估价报告规范格式;常用电子表格和估价报告常用语言等。

估价人员在实地勘查的基础上,充分利用机构技术资料库,并结合估价对象的具体特点,进行有针对性的分析、研究和测算,正确快捷的得出估价结果。这样既有利于提高估价作业的效率,也有利于保证估价报告符合内部审核和外部审核的要求。

(五)按照规程规范做报告,从每一个具体项目上保证质量

外业勘查、市场调查,技术思路、估价方法等工作成果都体现在出具的报告上面,可以说,估价报告是估价机构及估价师综合能力的体现和智慧的结晶。所以内业制作是保证报告质量最关键的环节。

1、从形式、内容上严格按照《城镇土地估价规程》的要求

严格按照《城镇土地估价规程》等规范规程要求,确保报告从格式、内容上符合要求,做到不缺项漏项,项目内容不缺少关键要点。这是做好报告最首要的环节。

估价报告的基本要素要穿插在估价报告的始终,把估价人员所思所想通过恰当的方式在报告中体现出来,让没有到过现场的人看到估价报告就对估价对象情况一目了然。

2、切实把好估价技术路线关

严格遵循《城镇土地估价规程》对方法选择的规定,依据估价对象、估价目的、估价基准日等基本要素,综合考虑估价基准日时土地市场状况及目前估价机构所掌握的基础资料,选择合理的估价技术路线。

3、正确运用所选估价方法

方法测算过程,是报告精华所在,对报告质量起决定性作用。测算过程存在问题,即使报告其它地方做的在好,报告质量也无从谈起。

在实际工作中,要做到依据充分、取值合理、前后一致、过程详尽、计算正确、结果恰当。按照规定的公式、参照合法的依据、选择合适的参数、认真的计算得出最终的结果。

4、仔细把好估价结果确定关

估价结果确定,重点是检验估价结果的合理性。当不同估价方法的估价结果存有明显偏差时,应对所选取的估价方法、估价参数、基础数据、计算过程等进行逐一细致仔细核查,找出产生偏差的原因,并根据估价对象本身的特点,进行分析判断,确定不同的权重使估价结果保持客观、公正、合理。

参数的选择以及最终结果的确定,必须要有充分的依据,必须要在估价报告中作出特殊说明。

三、结语

综上所述,提高土地估价报告质量,最重要的就是转变观念,具有市场竞争意识,重视服务,从主观上重视报告质量。以上是对提高土地估价报告质量的几点认识,与同行共勉。

近年来谈论质量的话题很多,这些让笔者们耳熟能详的话题都是为了一个主题:那就是--质量是企业的生命。国土资源部办公厅发布《国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》(国土资厅发201235号)于71日实施,可以看出主管部门对质量要求越来越高,对机构管理越来越严,对估价机构提出了更高的要求。估价机构必须要重视并提高报告质量,才是机构的生存之本;同时估价人员必须提高警惕,时刻注意防范个人及机构的执业风险。

切实建立评估技术资料库,切实建立报告的内部审核机制,切实建立一支高素质、专业的估价队伍,从根本上提高报告的质量,增强机构的行业竞争力,以适应不断发展的评估行业的新形势、新要求,为经济和社会发展服务。